Atualmente, no Brasil, a transmissão de um imóvel se opera através do registro de título no cartório de registro de imóveis, titulado como RGI (Registro Geral de Imóveis). Este é constituído de segurança jurídica, mas realizado através de procedimento bastante burocrático e oneroso, na opinião da advogada Bruna Carolina Bianchi de Miranda. Bruna é coordenadora de soluções jurídicas na Rücker Curi – Advocacia e Consultoria Jurídica.
A exigência da transmissão da propriedade imobiliária pelo registro de imóveis está prevista no artigo Art. 1.227 do Código Civil, que dispõe: “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.
Segundo Bruna, o processo de registro de propriedade se mostra oneroso e moroso, ao contrário da tokenização imobiliária, que consiste na aquisição de frações digitais, chamadas de “tokens”, nos quais são armazenadas informações negociadas via blockchain sem precisar dispor de uma grande quantia de dinheiro. Blockchain, também conhecido como “cadeia de blocos”, é um banco de dados que registra as transações e o rastreamento de ativos em uma rede.
“No entanto, a tokenização digital do imóvel não está isenta do registro junto ao cartório, passando a ser apenas uma representação digital, não permitindo a venda automática do respectivo imóvel apenas com a transmissão do token. Ou seja, o token imobiliário representa direitos obrigacionais ou reais limitados”, explica a especialista.
Ela analisa que o processo de tokenização pode trazer vantagens para as empresas, construtoras e incorporadoras, haja vista que as negociações imobiliárias podem ocorrer em plataformas digitais, simplificando todo o processo exigido pelo cartório de registro de imóveis. Mas considera necessário observar que “a ausência de regulamentação acerca do uso dessa tecnologia traz insegurança jurídica para as partes envolvidas, uma vez que o acesso de informações sobre detentor do token e titularidade do direto de propriedade fica limitada ao cartório de registro de imóveis”.
O uso das ferramentas tecnológicas, para a advogada, “vem sendo uma grande aliada no mercado imobiliário, trazendo integração e automação nas transações imobiliárias, desde a primeira negociação até a finalização do negócio, envolvendo todas as partes necessárias para conclusão das etapas”.
Assim, “é imprescindível que sejam feitas mudanças legislativas a fim de regulamentar a comercialização de imóveis via tokens, garantindo o acesso a informações de titularidade sobre o imóvel objeto do negócio jurídico, imbuindo maior celeridade e reduzindo custos. Tudo isso sem que a necessária segurança jurídica nas transações seja deixada de lado”, afirma Bruna Carolina Bianchi de Miranda.
